La loi Pinel qui est un dispositif défiscalisant dans l’immobilier locatif, permet d’investir dans un second logement à condition de respecter la limite de 300 000 euros au total et du plafond de 5 500 euros/m². Cependant, est-il intéressant de se lancer dans un tel plan, et quelles sont les meilleures solutions ?
L’immobilier Pinel, pour défiscaliser
L’immobilier Pinel est avant tout destiné à générer de la réduction d’impôt. Pour des besoins élevés en défiscalisation seulement, l’éventualité d’investir dans un second logement exploité sous ce dispositif pourrait être envisagé. Toutefois, les mêmes contraintes sont à prendre en compte, c’est-à-dire celles à partir desquelles l’investisseur doit se référer :
- le choix de l’emplacement : le logement doit être obligatoirement implanté dans les communes listées dans les zones A Bis, A et B1
- l’obligation de réaliser l’acquisition dans le neuf, conformément aux exigences de la RT 2012 et du label BBC 2005, qui sont les normes de construction dans le domaine énergétique et environnemental
- l’obligation de trouver son locataire dans les 12 mois suivant la livraison du logement
- le calcul du loyer en considération des ressources du locataire et des plafonds par zone
- l’interdiction de sortir du montage avant terme, soit avant 6 ans, 9 ans ou 12 ans. C’est l’investisseur lui-même qui aura décidé de la durée de son engagement, en fonction de ses besoins en réduction d’impôt, dont le taux est de 12%, de 18% ou de 21%
En clair, il vaut donc mieux simuler ses réels besoins en réduction fiscale, de préférence avec un conseiller en gestion de patrimoine, avant de décider s’il est intéressant ou non d’investir dans un second logement Pinel. De plus, l’acquisition de l’immobilier physique nécessite la mobilisation d’un certain fonds et la souscription à un crédit dont les conditions ont durci au cours des dernières années.
Toujours est-il que le taux bas des établissements bancaires est toujours favorable à cet investissement. De plus, un bien immobilier demeure une valeur refuge, quel que soit son mode d’exploitation. À la fin de la période d’engagement, le bien Pinel pourra d’ailleurs être : revendu pour réaliser de la plus-value immobilière, conservé pour une mise en location selon les propres conditions, occupé à titre de logement principal ou encore transmis à ses enfants.
Quel autre moyen pour bénéficier des avantages Pinel, malin ?
Vous pouvez tout à fait échapper à toutes ces contraintes, voire profiter d’une excellente diversification immobilière à moindre coût, en investissant dans d’autres solutions de placement, telles que les SCPI ! Les sociétés civiles de placement immobilier se servent aussi de la loi Pinel pour dégager de la carotte fiscale, suivant les mêmes conditions que dans un investissement classique.
Dans ce cas, l’investisseur n’achète pas l’immobilier, mais plutôt des parts de SCPI auprès d’un exploitant qui se charge de l’acquisition immobilière et de la mise en location. Il perçoit ensuite sa part de loyers – les dividendes – et défiscalise. La durée de détention des parts est préalablement définie par la SCPI elle-même (6 ans, 9 ans ou 12 ans), et c’est en fonction de cette dernière que votre taux de défiscalisation sera déterminé (12%, 18% ou 21%).
Avec les SCPI, vous n’engagez pas de fonds conséquents dans l’acquisition immobilière et vous vous délestez de toutes les contraintes susmentionnées. Il vous suffit seulement de réaliser une déclaration préalable auprès de l’administration fiscale afin de profiter de la réduction d’impôt qui y est associée. Une fois la période de détention des parts expirée, la SCPI revend ses immeubles, puis distribue les éventuels gains à tous les associés et ce, avant sa liquidation.
