Le marché des SCPI est règlementé par l’Autorité des marchés financiers (AMF). Des textes de loi encadrent l’investissement dans le but de protéger les investisseurs et les épargnants. Pour rappel, les SCPI sont des parts de sociétés qui investissent dans l’immobilier et dont la gestion est supportée par un professionnel, lui aussi ayant reçu l’agrément de l’AMF. Par ailleurs, des obligations comptables sont requises, ce que nous allons également aborder dans cet article.
Les textes de lois applicables depuis 1970
À l’origine, c’est la loi n°70-1300 du 31 décembre 1970 qui a été adoptée ; celui-ci fixe le régime applicable aux « sociétés civiles autorisées à faire publiquement appel à l’épargne » et c’est le cas des SCPI qui ont vu le jour dans les années 60.
Certains articles de cette loi ont ensuite été abrogés par ordonnance au fil du temps ; d’autres, en revanche, ont été créés. Les règlements AMF viennent compléter ces lois, de même que la directive MIF qui est la directive européenne sur les Marchés d’instruments financiers, et qui exige la transparence des opérations sur le marché. La crise financière 2008 a ensuite donné naissance à des règlementations additives (PRIIPS et MIF2), puis la Directive AIMF est apparue. Pour faire bref, les SCPI doivent fonctionner suivant le code monétaire et financier, ainsi que le règlement général de l’AMF et l’instruction DOC-2019-04.
Quid des obligations comptables ?
C’est le plan comptable des SCPI par rapport au règlement n°2016-03 du 15 avril 2016 qui est en vigueur. Cela dans le respect des méthodes juridiques et fiscales en lien avec la propriété collective, tel que c’est le cas avec ces sociétés civiles. À noter que les SCPI font partie des Fonds d’investissements alternatifs ou FIA et qu’elles sont destinées au grand public de même qu’aux professionnels. Le dispositif comptable est soumis à des révisions régulières en fonction de l’évolution du cadre règlementaire de ces produits aussi dits pierre-papier.
Les SCPI sont tenues à la publication d’un rapport annuel, toujours suivant la Directive AIMF dont on a fait mention plus haut, et toujours en référence au Code monétaire et financier.
Le plan comptable se compose des états financiers, eux-mêmes constitués de l’état du patrimoine incluant actifs et passifs (classe 1), du hors-bilan (état des positions sur les contrats financiers et les garanties), du compte de résultat (activité immobilière, exploitation hors activité immobilière, résultat financier, résultat exceptionnel et résultat net) ainsi que de l’annexe.
Parmi les autres rubriques dudit plan : la comptabilisation et l’évaluation des placements immobiliers (classe 2), intégrant les droits réels définis dans le Code monétaire et financier, les terrains et constructions locatives ainsi que les titres de participation contrôlés. Les immobilisations financières (classe 3) font également partie des éléments du plan : celles dites non contrôlées, de même que les comptes courants et les créances rattachées. Font également partie du plan : les capitaux propres (classe 4) et le résultat (classe 5) détaillant les provisions pour gros entretiens, les loyers garantis dans le cadre des contrats de vente VEFA, les commissions versées à la société de gestion en rémunération des opérations de développement de la SCPI, les commissions versées à la société de gestion en rémunération des opérations de gestion courante, ainsi que les revenus sur placement des fonds de remboursement.
Rappelons que c’est ce cadre juridique et comptable sécurisé qui fait partie des avantages des SCPI. De plus en plus d’investisseurs choisissent ces classes d’actifs pour constituer leur portefeuille de placement, en raison de leur résilience et leurs excellentes performances – dont un rendement proche des 5% par an, voire plus pour certaines SCPI.
